Introducción
Una de las dudas más frecuentes que recibimos en Gesfincas Motril es si se puede crear una comunidad de propietarios sin división horizontal.
La pregunta es simple, pero la respuesta no tanto. Muchos edificios en Motril —especialmente los más antiguos o aquellos heredados entre varios propietarios— no están formalmente divididos en propiedad horizontal, y sin embargo, los vecinos se organizan, celebran juntas, pagan gastos comunes y hasta nombran presidente.
El problema es que, sin una división horizontal inscrita, todo eso carece de validez jurídica. Y aunque de puertas afuera “parezca una comunidad”, ante la ley sigue siendo una única finca con varios copropietarios, lo que limita muchísimo su capacidad de gestión.
Vamos a explicar con detalle qué implica esta situación, por qué es importante regularizarla y cómo hacerlo correctamente.
¿Qué es una comunidad de propietarios sin división horizontal?
La comunidad de propietarios sin división horizontal no tiene base legal en la Ley de Propiedad Horizontal, ya que el edificio carece de un título constitutivo válido.
La división horizontal es el acto jurídico que da origen a una comunidad de propietarios.
Mediante escritura pública y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, el edificio pasa a dividirse en elementos privativos (viviendas, locales, garajes, trasteros…) y elementos comunes (portal, tejado, escaleras, instalaciones, etc.).
Cada elemento privativo recibe una cuota de participación que determina su contribución a los gastos y su peso en las decisiones de la comunidad.
En resumen, la división horizontal:
- Da identidad jurídica propia a cada piso o local.
- Determina qué partes del edificio son comunes y cuáles no.
- Permite aplicar la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
- Hace posible una administración clara, transparente y legalmente válida.
Sin división horizontal, la LPH no se aplica, y lo que existe es un régimen de copropiedad o proindiviso, mucho más limitado.
Cómo funciona una comunidad de propietarios sin división horizontal o en proindiviso
Muchas veces los propietarios creen tener una comunidad formal, pero en realidad se trata de una comunidad de propietarios sin división horizontal, es decir, un régimen de copropiedad o proindiviso.
Cuando un edificio no está dividido horizontalmente, todos los propietarios son dueños de una parte abstracta del inmueble.
Por ejemplo, si hay tres hermanos que heredaron un edificio, cada uno puede tener un 33,3% del total.
Eso no significa que uno posea “el primer piso”, otro “el segundo” y otro “el bajo”: todos son copropietarios del conjunto entero.
En la práctica, se reparten el uso de los distintos pisos, pero la propiedad real es compartida.
Y esto plantea varios problemas:
- No hay presidente ni junta legal. Cualquier decisión debe tomarse por unanimidad.
- No existen cuotas ni derramas oficiales. Solo acuerdos privados.
- No se pueden reclamar impagos por vía judicial como en una comunidad normal.
- Las escrituras y el registro son confusos. Ningún piso tiene su folio registral propio.
- Dificulta la venta o hipoteca de un inmueble. El comprador o el banco no aceptan propiedades “en proindiviso” fácilmente.
Dicho de otro modo: una finca sin división horizontal es un edificio sin reglas claras. Y aunque funcione “por costumbre”, tarde o temprano surgen conflictos o bloqueos.
Ejemplo práctico de una comunidad de propietarios sin división horizontal
Imaginemos un edificio en Motril construido hace 40 años.
Los propietarios originales vendieron las viviendas, pero nunca llegaron a otorgar la escritura de división horizontal.
Durante años, los vecinos se organizaron de palabra:
- Se nombró un presidente “de confianza”.
- Se pagaban cuotas para el ascensor y la limpieza.
- Incluso se hacía una “reunión anual” en el portal.
Todo parecía ir bien… hasta que surgió una gotera importante en el tejado.
Uno de los propietarios se negó a pagar su parte argumentando que “no existe comunidad”.
Y tenía razón: legalmente no había ninguna entidad jurídica que pudiera exigirle el pago.
Este caso es muy habitual. Lo que demuestra que sin división horizontal, cualquier acuerdo puede quedar en papel mojado.
¿Por qué no se puede crear una comunidad sin división horizontal?
Porque la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) solo se aplica cuando existe un título constitutivo de propiedad horizontal, es decir, cuando el edificio está formalmente dividido.
Ese título es el que da vida jurídica a la comunidad y permite que existan figuras como:
- Presidente.
- Secretario/Administrador.
- Juntas de propietarios.
- Cuotas, derramas y actas con validez legal.
Sin ese título, no hay base legal para constituir comunidad alguna.
Por tanto, el edificio no puede registrarse ni funcionar oficialmente como comunidad de propietarios.
Cómo regularizar una comunidad de propietarios sin división horizontal
Si tu edificio no tiene división horizontal, hay dos caminos posibles:
Regularizar la situación (opción ideal)
Es la vía más recomendable, porque soluciona el problema de raíz y da plena seguridad jurídica.
Convertir una comunidad de propietarios sin división horizontal en una comunidad legal es un proceso sencillo si se cuenta con asesoramiento técnico y jurídico adecuado.
Pasos básicos:
- Contratar a un arquitecto técnico o superior, que elabore un plano del edificio y un informe con los elementos comunes y privativos.
- Acudir al notario para otorgar la escritura de división horizontal, con el consentimiento de todos los propietarios.
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
Desde ese momento, cada vivienda o local tiene su folio registral, su cuota de participación y puede funcionar bajo la Ley de Propiedad Horizontal.
Firmar un acuerdo de gestión privada
Si aún no se puede hacer la división (por ejemplo, por desacuerdo entre propietarios o por motivos técnicos), es posible redactar un contrato privado de gestión conjunta.
Este acuerdo:
- Designa a un administrador (como Gesfincas Motril).
- Define cómo se repartirán los gastos.
- Establece normas básicas de convivencia.
- Regula el mantenimiento de zonas comunes.
No tiene valor de “comunidad” ante la ley, pero permite una gestión ordenada y práctica mientras se prepara la regularización.
Marco legal de la comunidad de propietarios sin división horizontal
El artículo 396 del Código Civil establece qué partes de un edificio se consideran comunes.
Sin embargo, para que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) sea aplicable, debe existir previamente el título constitutivo que declare la división horizontal.
Además, el artículo 2 de la LPH señala expresamente que la ley se aplica:
“A las comunidades que estén constituidas formalmente en propiedad horizontal.”
Por tanto, un edificio en proindiviso no entra dentro del ámbito de aplicación de la LPH.
Solo cuando se formaliza la división se activa todo el marco legal de la comunidad.
Ventajas de tener una comunidad formalmente constituida
Constituir la división horizontal no solo “cumple con la ley”, sino que trae consigo beneficios prácticos:
- Transparencia contable: cada propietario conoce su cuota y sus obligaciones.
- Agilidad en la toma de decisiones: ya no se necesita unanimidad, solo mayorías.
- Acceso a subvenciones y ayudas públicas (por ejemplo, para eficiencia energética o accesibilidad).
- Posibilidad de reclamar judicialmente deudas.
- Mayor valor de mercado de las viviendas.
- Contratación sencilla de seguros y servicios.
- Tranquilidad y orden en la convivencia diaria.
En definitiva, la división horizontal convierte un grupo de vecinos en una verdadera comunidad organizada.
Errores frecuentes que vemos en Gesfincas Motril
A lo largo de los años, en Gesfincas Motril hemos visto de todo:
- Comunidades “de palabra” sin ningún documento legal.
- Propietarios que creen tener su piso “independizado”, cuando en realidad su escritura dice otra cosa.
- Repartos de gastos arbitrarios, sin base porcentual.
- Dificultades para vender o hipotecar porque el banco exige división horizontal.
- Conflictos por obras, ya que no hay órgano de decisión formal.
La moraleja es clara: lo que no se regula correctamente al principio, acaba generando problemas y costes después.
Costes y proceso para regularizar tu comunidad de propietarios sin división horizontal
Depende del tamaño del edificio, del número de elementos y de la complejidad del caso.
En general, los principales gastos son:
- Honorarios del arquitecto técnico (para el informe y planos).
- Notaría (por la escritura pública).
- Registro de la Propiedad (por la inscripción).
- Y, si se desea, los honorarios del administrador que coordine el proceso.
En Gesfincas Motril nos encargamos de gestionar todo el procedimiento con técnicos y notaría para que los propietarios no tengan que preocuparse de nada.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Podemos tener un presidente sin división horizontal?
No. Legalmente no existe la figura del presidente ni del secretario, porque no hay comunidad reconocida por la ley.
¿Y si llevamos años funcionando como comunidad sin problemas?
Puede funcionar mientras todos estén de acuerdo, pero el día que surja un conflicto (por ejemplo, un impago o una venta), la falta de base legal complicará todo.
¿Hace falta unanimidad para hacer la división horizontal?
Sí. Todos los copropietarios deben consentir, porque se está modificando la naturaleza jurídica de la finca.
¿Podemos regularizar el edificio aunque sea antiguo?
Sí, perfectamente. La antigüedad no es impedimento. Lo importante es que haya consenso y documentación técnica actualizada.
¿Puede un solo propietario impulsarlo?
Puede proponerlo y promoverlo, pero sin el acuerdo de los demás no podrá formalizarlo.
Consejos prácticos antes de iniciar el proceso
- Revisar las escrituras existentes de cada propietario.
- Solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para confirmar el estado actual.
- Hablar con todos los copropietarios y buscar consenso.
- Pedir asesoramiento profesional (arquitecto y administrador).
- Evitar acuerdos verbales: todo debe documentarse por escrito.
Una conversación clara a tiempo puede evitar años de malentendidos.
Conclusión: por qué regularizar tu comunidad de propietarios sin división horizontal
Crear una comunidad sin división horizontal no es posible legalmente, por mucho que se intente “funcionar como tal”.
Sin esa base registral, el edificio no tiene personalidad jurídica ni cobertura bajo la Ley de Propiedad Horizontal.
La buena noticia es que sí hay soluciones: desde acuerdos privados de gestión hasta la constitución formal de la división horizontal.
Y aunque pueda parecer un trámite complejo, con el asesoramiento adecuado es un proceso rápido y seguro.
En Gesfincas Motril acompañamos a los propietarios en cada paso:
- Analizamos la situación jurídica y registral.
- Coordinamos técnicos y notaría.
- Y dejamos todo listo para que la comunidad empiece su nueva etapa con orden, legalidad y tranquilidad.
Porque una finca bien administrada no se improvisa: se construye con bases sólidas, como todo buen edificio
En definitiva, una comunidad de propietarios sin división horizontal no puede funcionar legalmente, pero con la ayuda de Gesfincas Motril puede regularizarse y disfrutar de una gestión transparente y segura.
Contacta con nosotros
Si tu edificio está en esta situación o quieres saber si tu comunidad está correctamente constituida, podemos ayudarte a revisarlo sin compromiso.
Gesfincas Motril
C/ Enrique Montero, 24 – Motril
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administracion@gesfincasmotril.com
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